Immobilier commercial américain : aperçu du premier trimestre

Marchés privés | 14 juin 2018

Équipe d’Immobilier

Sommaire

Après un excellent début d’année, le premier trimestre de 2018 a été caractérisé par une augmentation de la volatilité sur les marchés des actions, la hausse des taux d’intérêt et un recul constant du dollar US. La croissance du PIB au premier trimestre a ralenti à un taux annuel désaisonnalisé de 2,2 %1 et bien que nous pensions que la croissance va de nouveau s’accélérer en 2018, les signes d’une modération généralisée sont apparus.

Cela dit, les marchés des investissements dans l’immobilier commercial ont affiché une bonne résistance, le volume des transactions du premier trimestre augmentant de 4,8 % sur 12 mois pour la première fois depuis un an et demi. Cependant, l’augmentation du volume des transactions a grandement divergé d’un segment à l’autre, les segments des bâtiments industriels et des immeubles à logements multiples progressant de 25 % et 34 % respectivement, tandis que les segments des commerces de détail et des immeubles de bureaux ont connu une diminution du volume des transactions.2

Dans cet aperçu du trimestre, nous allons examiner le rendement des principaux sous-secteurs du marché de l’immobilier commercial aux États-Unis dans ce contexte et exposer leurs perspectives pour les mois à venir.

États-Unis : lent démarrage en début d’année

L’année 2018 a commencé avec beaucoup d’incertitude par rapport à l’année précédente. La croissance du PIB au premier trimestre a ralenti à 2,2 %, malgré le soutien apporté par des facteurs transitoires. Cependant, le trimestre a été caractérisé par le retour de la volatilité sur les marchés des actions, malgré les excellents bénéfices publiés au premier trimestre par les sociétés de l’indice S&P 500, l’augmentation des taux d’intérêt, le taux de l’obligation du Trésor américain flirtant avec les 3 %, et le recul constant du dollar US pendant la période (voir graphique 1).3

Le ralentissement de la croissance du PIB est attribuable au renversement qui a suivi l’augmentation de l’activité après la période des ouragans, donc nous nous attendons à ce que la croissance s’accélère de nouveau au cours des prochains trimestres. Cela dit, des signes de modération généralisée sont également apparents; si cette tendance persiste, les prévisions de croissance seront peut-être légèrement revues à la baisse. Certains des facteurs favorables qui étaient apparus sur le marché du logement sont une fois de plus devenus des obstacles, particulièrement la hausse des taux d’intérêt. Les ventes au détail ont fait du surplace au cours des premiers mois de 2018, avant de finalement montrer des signes de vigueur.4 Parallèlement, l’accélération des dépenses des entreprises est anémique, malgré l’optimisme créé par le projet de loi fiscal.5 Par contre, l’inflation devrait s’accélérer au deuxième trimestre, avant de ralentir au second semestre, en raison de facteurs statistiques; toute augmentation de l’inflation supérieure aux prévisions pourrait attiser l’incertitude concernant le rythme et l’ampleur des hausses de taux d’intérêt par la Réserve fédérale.

Nos prévisions à plus long terme tablent toujours sur une modération après 2018. Bien que nos prévisions de croissance du PIB en 2018 restent de 2,6 % sur 12 mois en raison du projet de loi fiscal et des autres mesures budgétaires, nous nous attendons à ce que la croissance aux États-Unis atteigne son sommet cette année et ralentisse au cours des cinq prochaines années et que l’inflation reste modeste (quoique légèrement plus élevée) sur cette période. D’autre part, nous prévoyons une légère augmentation des taux d’intérêt sur la période, la Réserve fédérale continuant son resserrement monétaire graduel.

Graphique 1 : Le dollar US a perdu de la valeur au premier trimestre

Graphique 1 : Le dollar US a perdu de la valeur au premier trimestre Chart
Source : Bloomberg, au 30 avril 2018.

APERÇU DU MARCHÉ IMMOBILIER AU PREMIER TRIMESTRE DE 2018

Marché de l’investissement

Après avoir reculé pendant cinq trimestres consécutifs, le volume des transactions au premier trimestre de 2018 a augmenté de 4,8 % sur 12 mois La croissance est principalement attribuable à l’augmentation des transactions de 25 % dans le segment des immeubles à logements multiples et de 34 % dans le segment des bâtiments industriels, mais elle a été grandement réduite par la baisse du volume des transactions de 31 % dans le segment des commerces de détail et de 12 % dans le segment des bureaux.6

La croissance du volume des transactions est en partie attribuable au léger ajustement de prix, qui a permis de refermer l’écart entre les attentes des acheteurs et des vendeurs concernant les prix. Le taux de capitalisation moyen des transactions sur 12 mois a augmenté de cinq points de base (pb) sur trois mois au premier trimestre de 2018, et ce, pour la première fois depuis plus de sept ans.5

Bien que la compression du taux de capitalisation ait permis de dégager des rendements élevés au cours des huit dernières années, c’est la croissance du revenu qui devrait différencier les rendements au cours des prochaines années et la demande des investisseurs reflète cette tendance. Les segments des bâtiments industriels et des immeubles à logements multiples ont affiché la plus forte croissance du revenu d’exploitation nette, respectivement 7,4 % et 7,1 %, au cours des trois dernières années.7 Étant donné que les excellents fondamentaux de la demande sont soutenus par le commerce en ligne pour le segment des bâtiments industriels et par des tendances démographiques favorables pour le segment des immeubles à logements multiples, nous nous attendons à ce que cette tendance se poursuive au cours des prochaines années.

Les marchés des prêts hypothécaires restent concurrentiels, le taux moyen d’un prêt hypothécaire commercial restant relativement inchangé à environ 4,5 %, malgré l’augmentation de près de 100 pb du taux des placements sans risque au cours des 18 derniers mois.1 Cependant, les écarts de taux sont restés supérieurs à 200 pb, permettant l’absorption d’autres hausses des taux d’intérêt.

Graphique 2 : Croissance du volume des transactions sur 12 mois

Graphique 2 : Croissance du volume des transactions sur 12 mois Chart
Sources : Real Capital Analytics et Gestion d’actifs Manuvie, au 31 mars 2018.

Graphique 3 : Taux des prêts hypothécaires commerciaux et écart de taux par rapport à l’obligation du Trésor à 10 ans

Graphique 3 : Taux des prêts hypothécaires commerciaux et écart de taux par rapport à l’obligation du Trésor à 10 ans Chart
Sources : Real Capital Analytics et Gestion d’actifs Manuvie, au 28 février 2018.

Marché des immeubles de bureaux8,9

Le taux d’occupation a augmenté de 300 pb au cours des sept dernières années, en raison de la forte croissance des emplois situés dans les bureaux et la relativement faible activité de construction. Cependant, l’offre et la demande ont récemment retrouvé un certain équilibre. Pour la période de 12 mois terminée au premier trimestre de 2018, l’offre dépassait la demande de 3 millions de pieds carrés, l’absorption nette étant de 59 millions de pieds carrés pour une surface nette mise sur le marché de 62 millions de pieds carrés (voir graphique 4). L’activité de construction semble avoir atteint son sommet au premier trimestre de 2017 et se situe à l’heure actuelle à 122 millions de pieds carrés, ce qui équivaut à 1,6 % du stock existant au premier trimestre de 2018 (voir graphique 5). Cette tendance reflète la décélération de la demande et, en conséquence, nous nous attendons à ce que les marchés restent relativement équilibrés à moyen terme. La croissance du loyer moyen à l’échelle nationale continue de ralentir, la croissance annuelle moyenne des loyers tombant à 1,7 %, soit le rythme le plus lent des six dernières années. Les marchés secondaires qui permettent aux entreprises de réduire les coûts et disposent d’une main-d’oeuvre éduquée disponible conservent un taux de croissance des loyers supérieur à celui des autres marchés. Charlotte, Raleigh, Seattle, Sacramento et Fort Lauderdale arrivent en tête; la croissance annuelle des loyers sur ces marchés dépassait 5,0 %, en date du premier trimestre 2018.

Le volume des transactions portant sur les immeubles de bureaux a baissé de 12 % sur un an au premier trimestre de 2018, principalement en raison du recul des transactions effectuées au sein des portefeuilles ou par des entités, qui ont chuté de 50 % par rapport à l’année précédente. Les ventes d’actifs individuels sont restées relativement inchangées, en baisse de seulement 2 % sur 12 mois. Étant donné que les prix ont atteint un sommet sur les principaux marchés,10 les investisseurs recherchent des occasions sur les grands marchés secondaires, tels qu’Atlanta, Dallas, Denver, Houston, Miami, Phoenix, San Diego et Seattle. La demande des investisseurs a entraîné une forte appréciation en capital sur ces marchés, faisant passer l’écart de taux de capitalisation entre les bureaux situés dans le quartier des affaires des grands marchés secondaires et ceux des principaux marchés de 95 pb en milieu d’année 2017 à 30 pb au premier trimestre de 2018.

Graphique 4 : Bureaux – Absorption nette et surfaces nettes mises sur le marché sur 12 mois

Graphique 4 : Bureaux – Absorption nette et surfaces nettes mises sur le marché sur 12 mois Chart
Source : CoStar, au 31 mars 2018.

Graphique 5 : Surfaces de bureaux en construction en % des stocks

Exhibit 5: Office Under-Construction as % of Stock Chart
Source : CoStar, au 31 mars 2018.

Marché des bâtiments industriels8,9

Malgré l’augmentation de l’activité de construction dans le secteur industriel, la demande continue de dépasser l’offre, ce qui entraîne une forte hausse des loyers et améliore les taux d’occupation. L’absorption nette a été supérieure à l’offre de 28 millions de pieds carrés pour la période de 12 mois terminée au premier trimestre de 2018, ce qui a fait reculer les taux d’inoccupation de 25 pb sur 12 mois (voir graphique 6). La croissance du loyer moyen des locaux industriels a été de 6 % à l’échelle nationale, Nashville, East Bay, Sacramento, Inland Empire et Los Angeles menant le marché avec une croissance des loyers de plus de 8 %. Le commerce en ligne continue d’être le principal facteur de croissance et, en conséquence, la demande pour des locaux adaptés à la logistique du commerce en ligne, des grandes surfaces dans les grands marchés régionaux aux petits centres de traitement des commandes de proximité, reste élevée.

La demande des investisseurs pour les bâtiments industriels continue d’augmenter, le volume des transactions du premier trimestre de 2018 affichant une augmentation de 34 % sur 12 mois. Les ventes d’actifs détenus dans un portefeuille ou individuellement ont augmenté de 84 % et 10 % respectivement. La forte demande des investisseurs a également provoqué une appréciation marquée des prix dans le secteur industriel. Selon l’indice des prix de l’immobilier commercial (CPPI)11 de RCA, l’augmentation annuelle moyenne des prix des bâtiments industriels a été de 11,1 %, en date de mars 2018.

Graphique 6 : Bâtiments industriels – Absorption nette et surfaces nettes mises sur le marché sur 12 mois

Graphique 6 : Bâtiments industriels – Absorption nette et surfaces nettes mises sur le marché sur 12 mois Chart
Source : CoStar, au 31 mars 2018.

Graphique 7 : Surfaces de bureaux en construction en % des stocks

Graphique 7 : Surfaces de bureaux en construction en % des stocks Chart
Source : CoStar, au 31 mars 2018.

Marchés des immeubles à logements multiples8,9

Le secteur des immeubles à logements multiples continue d’intéresser les investisseurs institutionnels. Les tendances démographiques aux États-Unis, telles que le rythme stable de formation des ménages, la baisse du taux de propriété et le fait que les baby-boomers atteignent l’âge de la retraite sont des éléments qui soutiennent la forte croissance de la demande. Pour la période de 12 mois terminée au premier trimestre de 2018, l’offre et la demande étaient relativement équilibrées, l’absorption nette étant de 268 000 unités tandis que les unités nettes mises sur le marché se sont montées à 287 000. En date du premier trimestre 2018, 666 000 appartements étaient en construction, un chiffre représentant 4,2 % des unités existantes (voir graphique 9). Cependant, l’activité de construction est relativement concentrée sur cinq marchés — New York, Dallas- Fort Worth, Washington, Los Angeles et Phoenix — qui à eux seuls mobilisent plus d’un quart de l’activité totale. La croissance du loyer moyen à l’échelle nationale est restée relativement inchangée au cours des 18 derniers mois, à environ 2,6 %. Les marchés abordables continuent d’afficher une croissance des loyers supérieure, Orlando, Las Vegas, Sacramento, Inland Empire et Phoenix menant le marché avec une croissance des loyers de plus de 4,5 %.

Le volume total des transactions du secteur des immeubles à logements multiples a dépassé celui des autres secteurs au premier trimestre de 2018, se montant à 34,8 milliards de dollars US et en augmentation de 25 % sur 12 mois. L’importante demande des investisseurs a entraîné une forte appréciation en capital, l’indice des prix de l’immobilier commercial (CPPI) de RCA augmentant de 11,3 % sur 12 mois en mars 2018. À l’instar des immeubles de bureaux, les immeubles à logements multiples des grands marchés secondaires12 ont connu une forte appréciation des prix, au rythme moyen de 13,4 %, contre 7,9 % sur les principaux marchés. Boston arrive en tête, avec une augmentation des prix de 21,3 % sur 12 mois.

Graphique 8 : Immeubles à logements multiples – Absorption nette et surfaces nettes mises sur le marché sur 12 mois

Graphique 8 : Immeubles à logements multiples – Absorption nette et surfaces nettes mises sur le marché sur 12 mois Chart
Source : CoStar, au 31 mars 2018.

Graphique 9 : Immeubles à logements multiples en construction en % des stocks

Graphique 9 : Immeubles à logements multiples en construction en % des stocks Chart
Source : CoStar, au 31 mars 2018.
1 Département du Commerce des États-Unis, 30 mai 2018.
2 CoStar, premier trimestre de 2018.
3 Bloomberg, au 30 avril 2018.
4 US Census Bureau, 16 avril 2018.
5 Réserve fédérale de Saint-Louis : Chicago Fed Survey of Business Conditions: Current Capital Spending Index, 18 avril 2018.
6 Source : Real Capital Analytics, RCA, au 31 mars 2018.
7 Sources : NCREIF et Gestion d’actifs Manuvie, au 31 décembre 2017.
8 Toutes les statistiques sur les fondamentaux du marché, notamment les taux d’inoccupation et d’absorption, les surfaces mises sur le marché et en construction et la croissance des loyers, proviennent de CoStar et datent du premier trimestre de 2018.
9 Toutes les statistiques relatives aux marchés financiers, y compris le volume de transaction, les taux de capitalisation et l’indice des prix, proviennent de Real Capital Analytics et datent du premier trimestre de 2018.
10 Les principaux marchés sont : Boston, Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco et Washington.
11 Indice des prix de l’immobilier commercial (CPPI) de Real Capital Analytics.
12 Les grands marchés secondaires incluent : Atlanta, Dallas, Denver, Houston, Miami, Phoenix, San Diego et Seattle.
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