Immobilier commercial aux États-Unis : Le marché américain de l’emploi atteint des sommets historiques et alimente une expansion économique continue

Marchés privés | 13 septembre 2019

Équipe d’Immobilier

Le marché américain de l’emploi atteint des sommets historiques et alimente une expansion économique continue

L’économie américaine a connu un premier trimestre solide, mais semble s’être stabilisée, le PIB ayant crû de 2,1 % au deuxième trimestre.1 Cette décélération au deuxième trimestre n’a pas surpris, car il était largement admis que les facteurs de la progression de 3,1 % du PIB au premier trimestre étaient en grande partie temporaires. La disponibilité d’emplois record, la faiblesse du chômage et la croissance des salaires sous-tendent les dépenses de consommation vigoureuses, qui demeurent le moteur de l’économie aux États-Unis. La baisse des taux par la Réserve fédérale américaine (Fed) en juillet apporte un soutien supplémentaire à l’expansion économique continue. Parallèlement, l’incertitude entourant les politiques et les perspectives d’une croissance mondiale plutôt timide pèsent sur les investissements des sociétés.

Des marchés du travail toujours aussi solides : L’économie américaine a créé 172 000 emplois en moyenne chaque mois au premier semestre de 2019, bien que ce résultat soit inférieur à la moyenne de 211 000 des six mois précédents. La baisse du nombre d’emplois créés est d’abord liée à la diminution de la main-d’œuvre disponible, comme en témoigne le repli du taux de chômage à un creux de 50 ans de 3,6 % en avril.2 Plus de 7 millions de postes étant toujours vacants, les employeurs doivent se livrer une concurrence encore plus grande pour attirer des travailleurs, principalement en offrant de meilleurs salaires. Cette croissance accélérée des salaires a atteint 3,4 % en février,3 le plus haut niveau du cycle d’expansion en cours. L’alchimie économique entre les gains d’emploi et les salaires accrus est la clé de la confiance des consommateurs et de l’augmentation continue des dépenses de consommation.

Faibles perspectives d’investissement des entreprises : L’incertitude entourant les politiques et la demande mondiale anémique continuent de miner la confiance des entreprises; les investissements dans les équipements ont baissé à 3,3 % pour la période de 12 mois terminée en mars, soit le niveau le plus bas des deux dernières années. Les fondamentaux des investissements sont particulièrement faibles dans le secteur manufacturier, qui a été freiné par une demande mondiale morose et une capacité de production excédentaire. Dans ce secteur, le taux d’utilisation des capacités s’est établi à 75,7 % en avril, près de 2,5 % sous la moyenne à long terme.3 En revanche, les réductions d’impôt et le contexte financier global demeurent favorables aux investissements des entreprises et, dans l’ensemble, nous croyons que les investissements devraient continuer de croître en 2019, bien qu’à un rythme plus modeste que l’an dernier.

Changement de cap de la Réserve fédérale américaine : Après avoir relevé les taux quatre fois en 2018, la Fed a modifié sa politique monétaire cette année en annonçant en juillet sa première baisse des taux en dix ans. Même si la plupart des indicateurs économiques montrent un maintien de l’expansion en cours sans autres mesures de relance monétaire, l’orientation de la Fed sera dictée en partie par l’inflation modérée actuelle et la faible croissance mondiale.

Offres d’emploi

Offres d’emploi Graphique
Source : Bureau of Labor Statistics, mai 2019.

Croissance des salaires et des coûts salariaux, sur 12 mois

Croissance des salaires et des coûts salariaux, sur 12 mois Graphique
Source : Bureau of Labor Statistics, juin 2019.

Marchés de l’investissement4

Les activités d’investissement dans l’immobilier commercial ont crû au deuxième trimestre de 2019, les volumes totaux augmentant de 2,3 % sur 12 mois. Cette progression au deuxième trimestre tranche nettement avec le trimestre précédent, alors que la chute de 9,3 % des volumes d’investissement sur 12 mois s’expliquait principalement par l’incertitude économique et la hausse des taux d’intérêt. Les conditions actuelles devraient soutenir la croissance. La plupart des indicateurs économiques se sont améliorés, le taux des titres du Trésor américain à 10 ans a diminué, passant de plus de 3,0 % à la fin de l’an dernier à près de 2,0 % à la fin du deuxième trimestre, et la récente réduction des taux par la Fed devrait alimenter davantage l’expansion économique. Compte tenu de tous ces facteurs, les investissements resteront sans doute élevés au deuxième semestre de 2019.

L’augmentation du volume total des transactions au deuxième trimestre est principalement attribuable au marché des immeubles de bureaux, où les volumes ont crû de 30,0 % sur 12 mois. Le marché des immeubles multirésidentiels a fini au deuxième rang, avec une hausse de 19,0 %, tandis que les secteurs des bâtiments industriels et du commerce de détail ont enregistré une croissance négative sur 12 mois.

Même si les taux de capitalisation demeurent relativement stables, l’augmentation des revenus devrait soutenir l’appréciation actuelle des prix. Les prix de tous les types de biens immobiliers continuent de croître, mais l’écart entre le taux de croissance le plus élevé et le taux le plus bas s’est creusé. Selon l’indice des prix de l’immobilier commercial (CPPI) de Real Capital Analytics (RCA), une mesure de l’appréciation des prix ajustée en fonction de la qualité, le secteur des bâtiments industriels a connu la plus forte hausse des prix (13 %) au cours des 12 derniers mois, suivi par les appartements (7 %), les immeubles de bureaux (4 %) et le commerce de détail (2 %).

Volume des transactions trimestrielles

Volume des transactions trimestrielles Graphique
Source : Real Capital Analytics, juin 2019.

Indice des prix de l’immobilier commercial (CPPI), croissance sur 12 mois

Indice des prix de l’immobilier commercial (CPPI), croissance sur 12 mois Graphique
Source : Real Capital Analytics, juin 2019.

Marchés des immeubles de bureaux4

Au deuxième trimestre, la demande de locaux pour bureaux a rebondi à son niveau le plus élevé des trois dernières années, l’absorption nette totalisant 23 millions de pieds carrés (pi²). Cette hausse d’un trimestre à l’autre découle en grande partie du lent début d’année, l’incertitude économique élevée ayant nui aux activités de location. Même si l’offre de nouveaux locaux a augmenté au cours des quatre derniers trimestres, elle reste inférieure à la demande. La surface nette de 16 millions de pi² mise sur le marché a été inférieure de 8 millions de pi² à la demande, et le taux d'inoccupation a baissé de 10 points de base pour s’établir à un creux record de 9,6 %.

Étant donné la faiblesse historique des taux de chômage et les difficultés démographiques créées par le fait que les baby-boomers atteignent l’âge de la retraite, la disponibilité de travailleurs diplômés sera le facteur déterminant de la croissance de l’emploi et de la demande de locaux au sein des marchés des immeubles de bureaux.

Les loyers continuent d’augmenter, bien que les taux de croissance aient fléchi ces derniers temps. La croissance annuelle moyenne des loyers n’a été que de 2,3 % au deuxième trimestre, comparativement à 6,0 % en 2015. Les marchés technologiques ont fini en tête au chapitre de l’accroissement des loyers, Austin, San Jose et San Francisco affichant une hausse annuelle des loyers de 6,4 %, 6,1 % et 5,9 % respectivement.

La faiblesse historique des taux d’inoccupation ne s’est pas traduite par un renforcement du niveau d’activité dans le secteur de la construction, qui demeure modéré. La surface totale des locaux en construction équivaut à 1,8 % de la surface disponible, ce qui est le niveau d’activité le plus élevé du présent cycle, mais encore fortement en deçà du sommet des cycles précédents.

Fondamentaux de l’offre et de la demande de bureaux

Fondamentaux de l’offre et de la demande de bureaux Graphique
Source : CoStar, juin 2019.

Croissance des loyers des bureaux

Croissance des loyers des bureaux Graphique
Source : CoStar, juin 2019.

Bureaux en construction en % du parc immobilier

Bureaux en construction en % du parc immobilier Graphique
Source : CoStar, juin 2019.

Marchés des bâtiments industriels4

Étant donné l’évolution de la logistique du commerce en ligne, qui demeure le facteur déterminant du marché des bâtiments industriels, la demande a surpassé l’offre au cours des neuf dernières années et la chute subite des taux d’inoccupation a été généralisée. La disponibilité de bâtiments de logistique moderne est particulièrement restreinte dans la plupart des principaux marchés, ce qui explique en partie le ralentissement des activités de location au cours des deux derniers trimestres. L’absorption nette de 30 millions de pi2 ayant été inférieure de 27 millions de pi2 à la surface mise sur le marché, le taux d’inoccupation moyen a grimpé de 20 points de base pour s’établir à 5 % au deuxième trimestre de 2019.

Afin de respecter les délais de livraison de plus en plus serrés, les détaillants en ligne entreposent les produits plus près des consommateurs. Le commerce en ligne transforme donc la demande sur le marché des bâtiments industriels, créant un besoin accru d’espaces situés près des centres urbains et pouvant servir d’entrepôts pour l’acheminement sur le dernier tronçon.

Alors que l’offre augmente graduellement sur le marché, la croissance des loyers a commencé à se stabiliser. Le marché des bâtiments industriels, où les loyers ont crû de 5,5 % sur 12 mois, continue toutefois de largement surpasser les autres types de biens immobiliers. La croissance des loyers dans ce secteur est également plus généralisée, car même les marchés les moins performants affichent une hausse des loyers de plus de 3,0 % sur 12 mois.

La forte demande a aussi stimulé les activités de construction, qui ont atteint un sommet record de 295 millions de pi2, soit l’équivalent de 1,8 % du marché total au deuxième trimestre. L’accroissement de l’offre exercera sans doute des pressions sur les taux d’inoccupation, mais en raison de notre optimisme à l'égard des dépenses de consommation et de l’évolution constante de la logistique du commerce en ligne, nous prévoyons que l’incidence sera en fait minime.

Fondamentaux de l’offre et de la demande de bâtiments industriels

Fondamentaux de l’offre et de la demande de bâtiments industriels Graphique
Source : CoStar, mars 2019.

Croissance des loyers industriels

Croissance des loyers industriels Graphique
Source : CoStar, mars 2019.

Surfaces industrielles en construction en % du parc immobilier

Surfaces industrielles en construction en % du parc immobilier Graphique
Source : CoStar, mars 2019.

Marchés des immeubles multirésidentiels4

Sur le marché des immeubles multirésidentiels locatifs, la demande a été stimulée ces dernières années par une pénurie généralisée d’options de logement. L’offre d’immeubles multirésidentiels a sensiblement grimpé ces dernières années, mais cette hausse a été largement contrebalancée par la faiblesse du marché des habitations unifamiliales, de sorte que le marché du logement reste globalement sous-approvisionné. Des tendances démographiques comme l’augmentation de l’âge médian du mariage et du nombre de ménages d’une seule personne, ainsi que le resserrement de l’accessibilité à la propriété alimentent aussi la demande de logements multirésidentiels locatifs.

Le marché des logements multirésidentiels a enregistré une hausse nette de 80 000 unités, ce qui est bien inférieur à la demande de 110 000 unités. En conséquence, le taux d’inoccupation moyen a diminué de 30 points de base pour s’établir à 5,7 %, ce qui est le niveau le plus bas du cycle actuel.

Le resserrement des taux d’inoccupation a aussi donné lieu à une hausse des loyers, qui a été de 3,2 % en moyenne à l’échelle nationale au deuxième trimestre de 2019. Comme les unités haut de gamme dans les marchés urbains représentent une part disproportionnée de l’offre, la croissance des loyers dans ce segment demeure à la traîne du marché global.

Avec 670 000 unités en construction, équivalant à 4 % du marché actuel des immeubles multirésidentiels, l’offre restera probablement élevée au cours des prochaines années. Cependant, compte tenu de la vigueur des fondamentaux de la demande, les taux d’inoccupation devraient aussi demeurer relativement stables.

Fondamentaux de l’offre et de la demande des logements multirésidentiels

Fondamentaux de l’offre et de la demande des logements multirésidentiels Graphique
Source : CoStar, mars 2019.

Croissance des loyers des immeubles multirésidentiels

Croissance des loyers des immeubles multirésidentiels Graphique
Source : CoStar, mars 2019.

Immeubles multirésidentiels en construction en % du parc immobilier

Immeubles multirésidentiels en construction en % du parc immobilier Graphique
Source : CoStar, mars 2019.
1 Bureau of Economic Analysis, juillet 2019.
2 Bureau of Labor Statistics; d’après les données préliminaires sur l’emploi pour mai et juin, juin 2019.
3 Federal Reserve Bank of New York, Bureau of Economic Analysis, juin 2019.
4 Toutes les statistiques sur les fondamentaux du marché, notamment les taux d’inoccupation et d’absorption, les surfaces mises sur le marché et en construction et la croissance des loyers, proviennent de CoStar et datent du deuxième trimestre de 2019. Toutes les statistiques relatives aux marchés financiers, y compris le volume des transactions, les taux de capitalisation et l’indice des prix, proviennent de Real Capital Analytics et datent du deuxième trimestre de 2019.
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